1. El 30 de Junio de 2020 se publicó en el Boletín oficial la Ley 27.551, que incorporó una serie de modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación, con especial incidencia en materia de contratos de locación.

El artículo 16 de la Ley citada dispone: “Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones). Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda. Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga”.

El artículo transcripto establece los siguientes aspectos relevantes:

-Obligatoriedad de declarar los contratos de locación de inmuebles por parte del locador ante la AFIP; mientras que para el locatario o intermediario, es optativo.

-La AFIP debe disponer un régimen de facilidades para la registración, que fue establecido mediante la Resolución General (RG) N° 4933/2021,

-El incumplimiento de la registración por parte del Locador, lo hace susceptible de sufrir las sanciones previstas en el la Ley de Procedimiento Tributario N° 11.683.

-En el caso de iniciarse acciones judiciales derivadas del contrato (desalojos, ejecuciones de cánones, etc), el Juez interviniente tiene la obligación de informar a AFIP, a fin de que, “tome la intervención que corresponda”. Se supone que esa “intervención” consistirá en una eventual verificación de impuestos nacionales que pudieran haber sido omitidos por el locador (el contrato en sí podría estar gravado por el impuesto de sellos, pero ese impuesto es local y no es recaudado por la AFIP sino por las agencias recaudadoras provinciales).

2. En materia de contratos de alquiler, suele darse tres tipos de procesos: a) Desalojo, b) Ejecución de alquileres, c) Cumplimiento de otras obligaciones contractuales, tales como mejoras, destino, visitas del locador, etc.

En tal sentido, AFIP carece de interés directo o indirecto en ese tipo de procesos, no tiene legitimación para intervenir, razón por la cual no advertimos cual puede ser la intervención que deba tomar la AFIP en esos casos.

Por otro lado, los impuestos que pudieran generarse como derivación de los contratos de alquiler (IVA sobre los cánones locativos, Impuesto a las Ganancias), serán materia de declaración por parte del contribuyente, o inspección y determinación por parte del Fisco, contando con un procedimiento reglado al efecto (art 16 y ss., Ley 11.683) sin que para ello deba “tomar intervención” en el proceso civil.

Se trata en definitiva de un desafortunado error de técnica legislativa, que es imperioso corregir, para evitar intromisiones improcedentes por parte del Fisco en asuntos netamente civiles.

3. El 17 de febrero de 2021 AFIP dictó la RG N° 4933/2021, mediante la cual implementó el “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles”, denominado “RELI”, y detalló los contratos que deben inscribirse. Ellos son todos los contratos de alquiler de inmuebles urbanos, rurales, los destinados a fines turísticos, y los espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles (por ejemplo, cocheras). Solo se excluyen a las “góndolas”, que por definición no son inmuebles; razón por la cual ni hacía falta la exclusión.

El Anexo I de la RG incluye a las concesiones. La concesión es un contrato reglado o nominado (Conf. artículos 970 y 1502 del CCCN). La Ley 27551 no previó la registración de los contratos de concesión (que en un colegio pueden incluir al quiosco, comedor escolar, librería…). Por lo tanto, con esa inclusión la AFIP incurrió en un exceso de reglamentación, violando el principio constitucional de prelación de las normas, razón por la cual esa incorporación es abiertamente inconstitucional.

Quedan excluidos de la obligación de inscribir los contratos el Estado (nacional, provincial o municipal), y entres estatales centralizados o descentralizados. Pero no hay una excepción para otras personas públicas, como la Iglesia Católica.

4. La obligación de informar es independiente de las exenciones impositivas de las que puedan gozar los sujetos obligados. Es una obligación formal que deben cumplir como contribuyentes. En ese sentido, las congregaciones deberían evaluar con sus asesores la

implicancia que pueda tener el eventual incumplimiento, y también el cumplimiento (que podría excitar la pretensión del Fisco de gravar con IVA los cánones locativos, por ejemplo).

La registración por parte de uno de los condóminos, exime del deber de registración para el resto.

5. Los contratos nuevos, o las modificaciones o renovaciones de contratos preexistentes, deberán ser inscriptos dentro de los 15 días de su celebración, en la página web de AFIP, el servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, mediante el uso de la clave fiscal. El acuse de recibo se remitirá al domicilio fiscal.

El artículo 12 de la RG prevé que los locatarios podrán inscribir los contratos, hasta seis meses después de finalizados. La ampliación de plazos para registrar el contrato, de un sujeto al cual la norma no lo obliga, tiene la impresión de generar una vía de delación para aquellos casos de inquilinos ofendidos, mediante una técnica legislativa que elude principios de buena fe; obligación de prevenir y no causar daños entre otros.

6. Finalmente, la RG prevé que los contratos que se hubieran celebrado a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes a la fecha citada en el párrafo anterior, así como aquellos que se celebren a partir de la fecha de la vigencia de la presente hasta el día 31 de marzo de 2021 inclusive, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15 de abril de 2021, inclusive.

7. Las posibles sanciones: Como dijimos, el incumplimiento con este régimen, es susceptible de generar la aplicación de las sanciones previstas en la Ley 11.683, previstas a partir del artículo 38 en adelante. El incumplimiento de deberes formales (deber de registración y/o información), puede implicar multas que van de $ 500 a $ 45.000, que se agravan en supuestos de reincidencia.

Estas multas se aplicaran mediante la realización de un sumario reglado en la Ley 11.683, que permite vías defensivas y recursivas.

La Ley 11.683 no regula impuestos en particular, ni el régimen de exenciones de cada impuesto; razón por la cual no está prevista la pérdida de exenciones como sanción por incumplimiento de este nuevo régimen.

En el Impuesto a las Ganancias, el procedimiento para la obtención del certificado de exenciones, esta reglado en la RG 4739/20.

El articulo 6 prevé los supuestos en que el certificado puede ser dejado sin efecto, como consecuencia de controles, identificados como “irregularidades en los antecedentes y/o documentos que dieron lugar al trámite, en el objeto social declarado atendiendo a su forma jurídica o por no resultar acorde con dicho objeto su funcionamiento institucional y operativo “- entre otras”.

De manera que el certificado no podría ser dejado sin efecto por otras razones nos regladas, como podría ser la omisión de registrar contratos de locación. Esa sería una sanción que carece de respaldo normativo, violándose el principio constitucional de legalidad.

No hay que olvidar tampoco, la discusión generada en torno a la naturaleza de la exención, y si opera de puro derecho, sin que su obtención dependa de la emisión o no del certificado por parte de AFIP.

Finalmente, es ampliamente sabido que a la hora de renovar exenciones, el Fisco realiza un monitoreo de la situación fiscal del contribuyente, razón por la cual es recomendable evitar situaciones irregulares que pudieran motivar el rechazo de las exenciones.

Atentamente,

Bernardo Dupuy Merlo

Abogado Socio